ODSZKODOWANIE ZA BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z LOKALU MIESZKALNEGO.
Wraz z zakończeniem stosunku najmu, najemca zobowiązany jest opuścić lokal. W sytuacji, gdy najemca pozostaje nadal w lokalu pomimo zakończenia stosunku najmu, właścicielowi przysługuje prawo do wniesienia sprawy o eksmisję. Dodatkowo może żądać zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do czasu jego opróżnienia.
JAKA JEST WYSOKOŚĆ ODSZKODOWANIA ZA BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z LOKALU MIESZKALNEGO ?
Wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego zgodnie z art. 18 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy uzależniona jest od następujących okoliczności:
- osobie zajmującej lokal nie przysługuje lokal socjalny ,
- osobie zajmującej lokal przyznano prawo do lokalu zamiennego,
- osobie zajmującej lokal przyznano prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal mieszkaniowy nie przyznano prawa do lokalu socjalnego, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za korzystanie z mieszkania. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
Kolejna grupa to osoby, którym przyznano prawo do uzyskania lokalu zamiennego. Odszkodowanie wobec nich ustala się w oparciu o czynsz najmu oraz opłaty jakie byłyby zobowiązane uiszczać, gdyby najem nie wygasł.
Ostatnią grupą są osoby, którym sąd w wyroku orzekającym eksmisję przyznał prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Od nich przysługuje odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu. Chodzi o opłaty za zajmowany lokal, gdyby wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Przy czym opłaty te byłyby uiszczane w oparciu o umowę najmu socjalnego lokalu. Gdy odszkodowanie nie pokrywa roszczeń właściciela, wówczas przysługuje mu prawo do odszkodowania uzupełniającego. Roszczenie takie właściciel kieruje przeciwko właściwej gminie. Sąd w wyroku przyznaje odszkodowanie, jak dla osób, którym przyznano lokal zamienny.
W przypadku roszczeń przeciwko osobie, której nie przysługuje lokal socjalny, należy ustalić wysokość czynszu najmu dla tego rodzaju lokali mieszkalnych. Zatem w postępowaniu sądowym właściciel powołuje biegłego sądowego, który wyliczy wartość przysługującego czynszu najmu. Tym samym ustali wartość należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego.
JAKIE PRZYSŁUGUJE ODSZKODOWANIE WOBEC GMINY ZA BRAK LOKALU SOCJALNEGO?
Właścicielowi mieszkania przysługuje odszkodowanie, gdy gmina nie zaproponowała zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego osobie uprawnionej do jego otrzymania. Wówczas ma prawo do uzyskania odszkodowania przeciwko gminie. Może żądać równowartości czynszu najmu oraz innych opłat do jakich byłyby zobowiązane uiszczać osoby zajmujące lokal mieszkalny, gdyby stosunek najmu nie wygasł. Roszczenie właściciela lokalu wobec gminy wynika z art. 417 kodeksu cywilnego.
Roszczenie właściciela lokalu przeciwko gminie powstaje dopiero, gdy gmina uzyska wiedzę o prawomocnym wyroku, w którym przyznano lokal socjalny.
Wysokość odszkodowania za brak lokalu socjalnego, przysługuje w wysokości szkody wynikającej z braku pobierania pożytków z nieruchomości. Ponadto właściciel może żądać zapłaty za brak dysponowania nią i brak uiszczania odszkodowania przez zajmującego lokal mieszkalny.
Zgodnie z Postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 10.08.2018 r., sygn. akt III CZP 27/18, „Szeroka definicja właściciela zawarta w art. 2 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.) jest zaledwie punktem wyjścia do określenia kręgu podmiotów legitymowanych do dochodzenia odszkodowania od gminy. O tym, kto może wystąpić skutecznie z takim żądaniem, decydują zasady ogólne określone w art. 361 KC, co oznacza, że uprawniony do odszkodowania jest każdy i tylko ten, kto wykaże szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z niedostarczeniem lokalu socjalnego, a więc uszczerbek w wysokości różnicy między majątkiem, jaki miałby, gdyby dysponował lokalem swobodnie, a majątkiem jaki ma, nie mogąc lokalem swobodnie dysponować z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego.”
Sąd Najwyższy w w/w postanowieniu stwierdził również, że: „Uszczerbek ten może obejmować zarówno utracone korzyści w postaci pożytków, które z wystarczającą dozą prawdopodobieństwa zostałyby pobrane, gdyby lokal został opróżniony, jak i stratę w postaci poniesionych kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu, które nie są kompensowane w ramach czynszu.”
Ponadto należy podnieść, że roszczenie p-ko gminie przysługuje nie tylko właścicielowi, lecz także jednemu ze współwłaścicieli, który może dochodzić roszczenia odszkodowawczego przeciwko gminie w pełnej wysokości. Tak stwierdził Sąd Najwyższy Izba Cywilna w uchwale z dnia 03.12.2014 r. wydanej w sprawie sygn. akt III CZP 92/12.
Zaznaczyć należy, że odpowiedzialność gminy i osoby zajmującej lokal nie mają charakteru subsydiarnego. Oznacza to, że inna jest odpowiedzialność gminy, a inna osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego. Odpowiedzialność ta wynika z innej podstawy prawnej. Wobec tego właściciel lokalu może skierować swoje roszczenie o zapłatę odszkodowania bezpośrednio do gminy pomijając „niechcianego lokatora”.
JAKI JEST OKRES PRZEDAWNIENIA ODSZKODOWANIA ZA KORZYSTANIE Z LOKALU MIESZKALNEGO?
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego jest roszczeniem okresowym. Dla roszczeń okresowych termin przedawnienia wynosi 3 lata i biegnie dla każdego z poszczególnych roszczeń odrębnie i stopniowo. To znaczy np. odrębnie za każdy naliczony miesiąc czynszu tytułem odszkodowania.
Wszelkie dodatkowe informacje uzyskają Państwo kontaktując się z naszą Kancelarią.
radca prawny Paweł Szkil
